In dit hoofdstuk wordt eerst (in 7.1) nagegaan of het mogelijk is voor alle sectoren tot een win-win-situatie te komen als de headquarterszone toch zou gerealiseerd worden. Bestaat er een middenweg en onder welke voorwaarden kunnen economisch-stedelijke ontwikkelingen positief tegemoet gezien worden door de 'groene jongens', en is dat ook mogelijk in dit geval? In een volgend deel (7.2) worden elementen geformuleerd om de headquarterszone zo duurzaam en visueel-aantrekkelijk mogelijk in te richten.
Het feit dat het gebied dat beoogt wordt als locatie voor de headquarterszone reeds aangetast is (door het PIDO, Novotel, weginfrastructuur...) mag feitelijk geen vrijgeleide zijn voor verdere aantastingen. Planologische fouten uit het verleden moeten gecorrigeerd worden, en mogen niet dienen om verdere ontwikkelingen te verantwoorden.
Bovendien is de economische noodzaak aan een headquarterszone totnogtoe onvoldoende aangetoond, en kan er getwijfeld worden aan de noodzaak om deze hoofdkwartieren te concentreren op een specifiek bedrijventerrein. Van het idee 'headquarterszone' kan dan ook afgestapt worden door hoofdkwartieren andere hoogwaardige locaties aan te bieden, zonder dat van concentratie sprake is.
Als verder in dit hoofdstuk een 'middenweg' voorgesteld wordt, is dat zeker onder enkele beperkingen en onder de noodzakelijke voorwaarde dat vanuit economische hoek de keuze voor deze locatie op overtuigende wijze kan gemotiveerd worden. Daar is een uitgebreide studie voor vereist die door een onafhankelijk adviesorgaan moet gemaakt worden.
Zelfs deze middenweg blijft een onaanvaardbare aantasting van de belangrijke open-ruimteverbinding ten zuiden van de stad. Dat valt onmogelijk te compenseren en het is duidelijk dat de headquarterszone om onder andere deze reden (op de beschouwde plaats) sowieso een voorbeeld wordt van een niet-duurzame ontwikkeling([1]).
De voorgestelde zone langs de Chartreuseweg bezit grote potenties, zowel voor natuur als voor stedelijke ontwikkeling.
Wat stedelijkheid betreft zijn de potenties overduidelijk. Verkeerstechnisch is dit terrein optimaal gelegen. Het ligt dichtbij de Brugse stadskern en ook de ruimere regio is economisch goed gelegen, met toegang tot alle mogelijke vervoersmiddelen binnen een aanvaardbare afstand, dichtbij de Vlaamse Ruit, enz. Bijkomende voordelen zijn het vooralsnog uitblijven van verkeerscongestie op de wegen in de regio en het 'maagdelijke karakter' van het beschouwde gebied. Deze potenties maken het begrijpelijk dat er stedelijke ontwikkeling gewenst wordt.
Ook wat natuur betreft heeft het gebied grote potenties. Natuurtechnisch kan er heel wat verbeterd worden op het terrein (zie verder) waardoor de natuurwaarde (van het gebied zelf en als functionele verbinding tussen de verschillende biologisch waardevolle gebieden in de omgeving) kan verbeterd worden. Belangrijk is ook dat de natuurwaarde kan verbeterd worden zonder dat het huidige agrarische bodemgebruik moet wijken. Extensieve landbouw met verlaagde bemesting (en/of geen bemesting van de perceelranden, bijvoorbeeld een strook van 3 meter) leidt tot soortenrijke graslanden en perceelranden. We kunnen ook denken aan het herstellen van kleine landschapselementen, het herstellen van de oude loop van de Kerkebeek....
Zou het mogelijk zijn om beide potenties te benutten, en tot een win-win-situatie te komen voor zowel economie, natuur als maatschappij door op een natuurvriendelijke wijze beperkte stedelijke ontwikkeling toe te laten, met respect voor de open ruimte?
In het beschouwde geval gaat het om de realisatie van een headquarterszone; een prestigieus bedrijventerrein, dat een hoog imago wil uitstralen onder andere door een kwalitatieve inpassing met de omgeving. Er is altijd al van een parkachtige opzet sprake geweest om zo, gecombineerd met een unieke architectuur, een hoogstaande lay-out te bekomen. Gesteld dat er inderdaad consequent geopteerd wordt voor een parkachtige allure met een lage bedrijfsdensiteit, dan heeft dit tot gevolg:
- Een economisch nadeel voor de gemeente door het beperkt aantal headquarters dat kan aangetrokken worden en de hoge kosten verbonden aan de inrichting van het bedrijventerrein([2]).
- Voor de headquarters is het verminderde nut van de zichtlocatie een economisch-strategisch nadeel; hoogstammig streekeigen groen zal de zichtbaarheid vanaf onder meer de expresweg verminderen. Ook kan hier de hogere kostprijs van de vestiging vermeld worden indien deze kosten (gedeeltelijk) zouden doorgerekend worden aan de headquarters.
- Strategisch voordeel voor de bedrijven is de imago-versterkende, kwalitatieve, groene locatie.
- Voordelen voor open ruimte zijn er niet; deze open ruimte zal versnipperd worden, terwijl 'schaamgroen' (aangelegd voor de omgevingsinpassing van de bedrijven) deze aantasting visueel wat kan verminderen (tenminste na een aantal groeijaren).
- Voor natuur kàn principieel de realisatie van de headquarterszone gepaard gaan met een beperkte opwaardering van sommige elementen natuur (zogenaamde 'cultuurvolgers'). De realisatie van de headquarterszone is echter geen vereiste voor de opwaardering van de natuurwaarde van deze plek. Het meest effectief (maar ook het meest utopisch, gezien de economische potenties van het gebied) is een 'belangeloze' natuurontwikkeling op deze plek. Toch zou de bindende afspraken([3]) van 38.000 ha bijkomende natuur en 10.000 ha ecologisch bos hier een wezenlijke realisatie kunnen krijgen; tot nu toe blijft het invullen van deze politieke engagementen bijzonder zwak([4]).
Zoals de zaken er nu voorstaan heeft het (enkel uitgaand van natuur) weinig zin om zonder meer elke vorm van verstedelijking tegen te houden op de beschouwde plek: de huidige situatie (met beperkte esthetische - en natuurkwaliteit) is nu eenmaal niet zo’n sterk argument tegen de oprukkende stad.
Ofwel (en liefst) moet men denken in termen van potentiële ontwikkeling tot waardevol natuurgebied, ofwel (als de locatiekeuze voor de headquarterszone op afdoende wijze zou gemotiveerd worden) moet nagegaan worden of en in hoeverre de zorg voor natuur en landschap te combineren valt met stedelijke ontwikkeling op deze plaats. Dit om de natuurverbindingsfunctie van het gebied zoveel mogelijk te vrijwaren, de landschappelijke inpassing zo goed mogelijk te realiseren en de omgevende waardevolle gebieden van verstedelijking te vrijwaren.
Onder bepaalde voorwaarden moet er niet vanuit gegaan worden dat de stad per definitie een bedreiging vormt. Dit leidt tot een defensieve strategie die vooral aanleiding geeft tot het (gedeeltelijk) tegenhouden of vertragen van stedelijke ontwikkeling. We citeren hier de mening van drie Nederlandse biologen:
"Wij vinden het tijd om niet langer genoegen te nemen met het afzwakken van processen die leiden tot aantasting van biodiversiteit en belevingswaarde. Die processen zelf moeten wezenlijk veranderd worden, door alleen nog stedelijke ontwikkelingen toe te staan die een positieve bijdrage levert aan de natuurkwaliteit. Het absolute verzet tegen verstedelijking moet vervangen worden door een ander uitgangspunt, namelijk: een harde voorwaarde voor iedere betekenisvolle ruimtelijke ontwikkeling is dat de biodiversiteit en/of de belevingswaarde wordt versterkt en dat geen van tweeën achteruit gaat. Dit uitgangspunt willen we gebruiken voor de beoordeling van ontwikkeling binnen de stad (herstructurering van een wijk of industrieterrein bijvoorbeeld) en op de grens van stad en platteland (stadsuitbreiding of nieuwe infrastructuur). De bewijslast hiervoor leggen wij bij de initiatiefnemer van het project.”([5])
Hierbij moet opgemerkt worden dat de 'macht' van ruimtelijke planning in Nederland van een heel andere orde is. Men wordt er nauwelijks geconfronteerd met verspreide bebouwing wat geordende stadsuitbreiding mogelijk maakt.
De headquarterszone zou, indien ze noodzakelijk op de beschouwde plek moet gerealiseerd worden, moeten voldoen aan deze dubbele voorwaarde: in situ verhoging van biodiversiteit èn belevingswaarde. Er moeten hiervoor van overheidswege harde randvoorwaarden opgelegd worden aan de initiatiefnemer-projectontwikkelaar en aan de headquarters. De vergunningsverlening moet onder opschortende voorwaarde gekoppeld worden aan deze te realiseren voorwaarden.
Ook hierbij moeten enkele opmerkingen gemaakt worden. Vooreerst zal de verhoging in biodiversiteit hoogstwaarschijnlijk slechts bestaan uit cultuurvolgende organismen. De maatschappelijke aanvaarding van 'wilde' natuur is immers nog veraf, en ook op de headquarterszone zal het wellicht onmogelijk zijn om het groen spontaan te laten evolueren. Wat de belevingswaarde betreft moet onder ogen gezien worden dat vooral de werknemers op de headquarterszone hierbij baat zullen vinden. Zachte recreatie (wandelaars, fietsers) gaat moeilijk samen met de aanwezigheid van hoofdkwartieren.
De verhoging van de biodiversiteit en de belevingswaarde moet gebeuren door in situ 'meekoppeling': in het hele plangebied en op dezelfde oppervlakte die de headquarterszone gaat innemen moet de natuurkwaliteit verhoogd worden in nauwe relatie met het maatschappelijk en economisch doel waartoe het project is bedacht. Wat het meekoppelen betreft valt voor het bedrijventerrein zelf te denken aan bebossing en aanplanting van streekeigen groen, het open laten van een zekere oppervlakte (met extensieve begrazing, een veedrinkpoel...). Ook moeten stappen ondernomen worden om het bedrijventerrein zo duurzaam mogelijk in te richten (zie 7.2).
Het is namelijk niet mogelijk om enkel met externe compensatie te werken. Daarvoor is de schakelfunctie van het gebied in de openruimte-gordel te belangrijk. Verlies aan open ruimte valt niet zomaar te compenseren: "Het zal vrijwel onmogelijk zijn om verlies van open ruimte op de ene plek te compenseren door kwaliteitsverbetering van reeds open ruimte elders. Meer open ruimte, het verwijderen van aanwezige bebouwing, is evenmin vaak een reële optie."([6])
Omwille van het belang van de plek moet een dubbele compensatie doorgevoerd worden: de initiatiefnemer moet in ruil voor het verlies aan open ruimte, naast meekoppeling natuur-economie op het bedrijventerrein zelf, ook in de omliggende gebieden (Wulgenbroeken, Tillegembos, vallei van de Oude Kerkebeek...) de natuur ontwikkelen, waardoor deze gebieden tegelijk ook een sterke identiteit krijgen waardoor ze niet langer bedreigd worden door verstedelijking. Ook moeten daarvoor garanties opgenomen worden in de betreffende structuurplannen en ruimtelijke uitvoeringsplannen / plannen van aanleg.
De externe compensatie zou onder meer moeten bestaan uit het herstellen van de loop van de Oude Kerkebeek om het oude watersysteem weer zo veel mogelijk te laten functioneren (het gaat hier om een 'recente' kanalisering, de oude loop kan gemakkelijk haar functie weer opnemen). Ook de sanering van de waterkwaliteit van de Kerkebeek, het terugbrengen van oorspronkelijke plantensoorten, en het natuurvriendelijk inrichten van het geplande waterbergingsgebied (met mogelijkheid tot winterbedding voor de Kerkebeek) behoort tot de externe compensatie vlakbij de headquarterszone. Daarnaast zal gecompenseerd worden door het herstellen van kleine landschapselementen en het juridisch en effectief tegengaan van (verdere) aantastingen in het Tillegembos en de Wulgenbroeken. De externe compensatie blijft ook niet beperkt tot natuur alleen; ook de cultuurhistorische boerderijen moeten in ere hersteld worden en, in het geval van het Groot Magdalenagoed, een nieuwe functie krijgen.
De oevers van de Kerkebeek kunnen natuurvriendelijk ingericht worden en de waterkwaliteit kan verbeterd worden, de kunstmatige ophogingen langs de Rijselstraat kunnen afgegraven worden zodat daar weer natte weilanden kunnen ontstaan. Men kan het geplande waterbergingsgebied op een natuurvriendelijke manier inrichten, het hele terrein zou kunnen opgewaardeerd worden door de natuurlijke processen een handje toe te steken. Zo zou men bomen kunnen aanplanten en natte gebieden kunnen laten ontstaan. Door middel van ondertunnelingen onder de N31 zou de barrièrewerking van deze expresweg (hoewel op een verhoogde berm gelegen) enigszins kunnen verminderd worden([7]).
De maatregelen voor externe compensatie, waarvan hier slechts enkele mogelijkheden werden opgenoemd, dienen uitgewerkt en geoperationaliseerd te worden door een onafhankelijk milieustudiebureau en er dienen sluitende garanties voor verkregen te worden van de initiatiefnemer van de headquarterszone voor de definitieve goedkeuring van de inrichtingswerken voor het bedrijventerrein.
Dit dubbel criterium (verhoging van de biodiversiteit en de belevingswaarde) waaraan elk stadsontwikkelingsproject zou moeten voldoen, zal zichtbare effecten hebben op het terrein. De natuurkwaliteit zal er op vooruitgaan, alhoewel ondermaats aan de echte potenties via natuurontwikkeling. Als geen sluitende garanties gegeven worden voor het behalen van beide criteria is elk project immers van de baan.
Met een offensief natuurstrategisch stedelijk beleid zullen stedelijke ontwikkelingen eerst gebeuren op meer banale locaties, met geringere biologische en belevingskwaliteit. Automatisch zou eerst gezocht worden naar inbreidingslocaties; open ruimte kan niet of slechts moeilijk gecompenseerd worden. Meer prestigieuze projecten zouden wellicht kunnen zoeken naar prestigieuze open ruimte locaties, maar de kostprijs die een dergelijke compensatie tot gevolg heeft, zal de locatiekeuze beïnvloeden([8]).
Het imago van de bedrijven zou er zeker wel bij varen moest de headquarterszone het label 'duurzaam bedrijventerrein' kunnen dragen.
Als definitie voor 'duurzaam
bedrijventerrein' wordt de definitie van De Vries overgenomen: "Op een duurzaam bedrijventerrein wordt
expliciet en doordacht rekening gehouden met natuur en milieu. Niet alleen door
de afzonderlijke bedrijven maar ook door samenwerking tussen de bedrijven op
het terrein.” ([9])
Dezelfde auteur levert een checklist met ideeën voor de duurzame inrichting van bedrijventerreinen. Deze werden ingedeeld per thema:
· Ruimte intensief ruimtegebruik
· Water duurzaam watergebruik
· Energie duurzaam energiegebruik
· Materialen duurzaam materiaalgebruik
· Natuur natuurrijke flora en fauna
· Verkeer vervoer met zo min mogelijke milieubelasting
· Hinder verminderde hinder van stof, stank, geluid en gevaar([10])
In het kader van dit eindwerk en rekening houdend met de aard van de headquarterszone zal hier enkel aandacht besteed worden aan enkele aspecten die met ruimte en natuur te maken hebben, hoewel verschillende andere ideeën ook kunnen en zouden moeten toegepast worden. Er zijn overigens veel mogelijkheden om vooral gemengde bedrijventerreinen duurzaam in te richten. Het Nederlandse Ministerie van Economische Zaken spreekt hierbij van 'terreinwinst voor economie èn milieu'([11]).
De vergunningverlenende overheid kan voorwaarden koppelen aan de vergunningsverlening, om op die manier een duurzaamheidsbeleid te voeren. Wat 'ruimte' betreft vermeldt De Vries onder andere dat er een onderzoek moet ingesteld worden naar de behoefte aan het betreffende type bedrijventerrein. Vervolgens moet een lijst opgesteld worden met bedrijfstakken die wel/niet gewenst zijn. Verder kan een minimale bouwhoogte opgelegd worden en kan getracht worden het oppervlak voor parkeerplaatsen te verminderen (ondergronds gebruik van de bodem of parkeren boven op het bedrijfsgebouw zijn hier mogelijkheden). Wat intensief ruimtegebruik betreft moet hier een dubbele opmerking gemaakt worden. Als men wil 'meekoppelen' zoals hierboven beschreven, dient juist een lage dichtheid nagestreefd te worden, om veel oppervlakte voor groen en openheid te kunnen reserveren. Anderzijds is het zo dat intensief ruimtegebruik duurzamer is daar meer open ruimte kan gevrijwaard blijven. Beide uitersten hebben voor- en nadelen en het is niet gemakkelijk zich hier een mening over te vormen.
Een belangrijk voordeel voor de gemeente is dat er op duurzame bedrijventerreinen meer grond kan uitgegeven worden omdat intensief gebruik wordt gemaakt van de ruimte. Anderzijds ontstaat er door een betere landschappelijke inpassing minder maatschappelijke overlast. Interessant zou zijn om met geclusterde bedrijfsgebouwen te werken: op deze manier kan een vrij grote bebouwingsdichtheid bereikt worden zonder de (relatief) onbebouwde indruk te verliezen. Ook voor de natuurverbindingsfunctie van het terrein is dit voordelig.
Wat 'natuur' betreft vermeldt De Vries ook zaken die op de headquarterszone heel relevant zijn: verminder ecologische barrières, herstel potentiële natuurwaarden, houd het waterpeil op een ecologisch verantwoord niveau en bescherm ondergrondse waterstromen, minimaliseer het geheel verharde oppervlak buiten de bedrijfsgebouwen, realiseer natuurvriendelijke oevers, behoud bijzondere bomen op het terrein en neem beschermende maatregelen.
De vele andere tips die De Vries terecht aanhaalt zijn minder relevant voor wat de realisatie van de headquarterszone betreft (waar per definitie geen productie plaatsvindt, en dus geen restwarmte of 'grijs water' kan gebruikt worden...). Wel kunnen mogelijkheden voor het gebruik van zonne-energie en voor de opvang en het sanitair gebruik van regenwater aanbevolen worden.
Ook de situering van de kantoren kan op een duurzame manier gebeuren, want: “De warmtelast (veroorzaakt door verlichting, computers, lichaamswarmte werknemers, et cetera) van kantoren is vaak zo hoog dat bij temperaturen van even boven de nul graden Celsius, al gekoeld moet worden. Mechanische koeling vraagt veel energie. Uit energie-oogpunt is het dan ook wenselijk de kantoorruimten op het noorden/noordoosten te situeren.”([12])
Ook de inpassing met het landschap kan geoptimaliseerd worden: “Om een contrasterende werking met het groene open buitengebied te voorkomen, kan er bij het ontwerp en de aanleg van het terrein een geleidelijke overgang worden gecreëerd. Zo kan er vanaf het buitengebied eerst een plas/dras situatie worden aangelegd, daarna oplopende bosschages of gevelbegroeiing, gevolgd door lage bebouwing met een passende kleurstelling van wanden en daken (bijvoorbeeld grasdak).”([13])
Van Daele wijst ons op een alternatieve mogelijkheid: er zou kunnen een regelgeving voor de natuur (bomen, water,...) opgemaakt worden in plaats van voor de bedrijfsgebouwen. Dit systeem werd toegepast door Tschumi in het Parc d'Entreprises (Chartres, Frankrijk)([14]). Dit systeem kan eventueel een oplossing bieden voor een belangrijk knelpunt bij het uitwerken van een inrichtingsplan voor een hedendaags bedrijvenpark. Zulk inrichtingsplan komt namelijk (we citeren Van Daele) “in belangrijke mate neer op het uitdenken van een strategie waarmee kan worden voldaan aan de vereiste flexibiliteit in typologie en gebruik van de gebouwen, en aan de wens van de bedrijven om zich individueel te kunnen manifesteren binnen het bedrijvenpark."([15])
De moeilijkheid daarbij is dat men bij het ontwerpen van het bedrijvenpark noch de exacte omvang van de bedrijven, noch het exacte programma kent. Er bestaat enkel een richtinggevend beeld van het soort bedrijven dat men zou willen aantrekken. Deze onzekerheid is er tevens de oorzaak van dat men slechts een vaag idee kan hebben van hoe de headquarterszone er kan uitzien.
In dit hoofdstuk werden tips voorgesteld om de headquarterszone op de beschouwde locatie zo duurzaam mogelijk in te richten. Moest het project onafwendbaar zijn, kunnen met deze mitigerende maatregelen de negatieve effecten die gerelateerd zijn met het project enigszins verminderd worden. De toepassing van het voorgestelde natuurstrategisch stedelijk beleid zou een alternatieve locatie voor de realisatie van de headquarterszone aantrekkelijker moeten maken of er alleszins voor zorgen dat zowel de biodiversiteit als de belevingswaarde van het gebied er op vooruitgaan.
Er dient echter over gewaakt te worden dat deze 'natuur' (de ecologische functionaliteit ervan zal steeds marginaal blijven) niet ten onrechte als vergoelijking (compensatie) voor verlies van open ruimte dienst gaat doen. Daarom ook dat er tevens een sterke externe compensatie moet afgedwongen worden die de ecologische functionaliteit (en tevens het argument tegen oprukkende verstedelijking) in de omliggende natuurgebieden moet verhogen.
[1] Deze stelling wordt bewezen door de onverzoenbaarheid van de headquarterszone (op de beoogde locatie) met de principes van de opgemaakte gemeentelijke, provinciale en gewestelijke structuurplannen
[2] Door een (gedeeltelijke) doorrekening van deze kosten aan de bedrijven zelf kan men verder selecteren op de hoogwaardigheid van de headquarters die men wil aantrekken. Hoge vestigingskosten zal banalere bedrijven immers afschrikken.
[3] Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, Bindende bepalingen, pg. 583
[4] Zie voor een tussentijdse evaluatie van deze groene gewestplanherzieningen: 'Naar een nieuw ruimtelijk beleid met betrekking tot natuur' (Decleer, K. et al.) in Natuurrapport 1999 (E. Kuijken (red.), Instituut voor Natuurbehoud)
[5] Wiersinga, W., Wams, T. & van der Windt, H., Integratie van stad en natuur. Meer dan verstedelijking met een groen sausje, pg. 31
[6] Wiersinga, W., Wams, T. & van der Windt, H., Integratie van stad en natuur. Meer dan verstedelijking met een groen sausje, pg. 34
[7] Volgens dhr. E. Kuijken zou de barrièrefunctie van de N31 hierbij vooral voor padden en marterachtigen deels opgehoffen worden. Vraag is natuurlijk of de kostprijs van een dergelijk project opweegt tegen de biologische winst.
[8] Voor meer informatie kan absoluut het artikel 'Integratie van stad en natuur' aangeraden worden.
[9] De Vries, A., 39 Ideeën voor een nieuw duurzaam bedrijventerrein. Handleiding met checklist voor gemeenten, pg. 4
[10] De Vries, A., 39 Ideeën voor een nieuw duurzaam bedrijventerrein. Handleiding met checklist voor gemeenten, pg. 6
[11] Ministerie van Economische Zaken (Nederland), Terreinwinst voor economie èn milieu. De praktijk van duurzame bedrijventerreinen, s.d.
[12] De Vries, A., 39 Ideeën voor een nieuw duurzaam bedrijventerrein, pg. 24
[13] De Vries, A., 39 Ideeën voor een nieuw duurzaam bedrijventerrein, pg. 31
[14] Van Daele, E., Bedrijvenparken. Onderzoek naar een instrumentarium bij het ontwerpen van bedrijvenparken van de derde generatie, pg. 23
[15] Van Daele, E., Bedrijvenparken. Onderzoek naar een instrumentarium bij het ontwerpen van bedrijvenparken van de derde generatie, pg. 22