Deze scriptie omvat een bronnen- en documentenonderzoek over een praktisch project met effecten op de ruimtelijke ontwikkeling en ruimtelijke planning. Het onderzochte project is de realisatie van een 'headquarterszone'. Dat is een specifiek regionaal bedrijventerrein voor hoofdkwartieren van bedrijven. De gekozen locatie voor deze kantorenzone is een hoogwaardige autoweglocatie langs de expresweg N31, op een boogscheut van de E40 in Sint-Michiels (deelgemeente van Brugge). De toegang tot het bedrijventerrein zou verleend worden langs de Chartreuseweg.
Dit project is om diverse redenen omstreden: de headquarterszone zou de belangrijke openruimte-verbinding tussen Brugge en Loppem doorknippen, de locatie ligt excentrisch en is moeilijk te bereiken met het openbaar vervoer... . Deze en andere problemen hebben ertoe geleid dat na tien jaar bakkeleien over het project de neuzen in Brugge nog steeds niet in dezelfde richting staan en het project nog steeds commotie teweegbrengt.
Nieuwsgierigheid naar de achtergrond van deze zaak heeft er toe geleidt dat ik in november 1999 besloot om in het kader van een eindwerk dit project wat nader te onderzoeken. Het resultaat van deze studie ligt voor u.
Aard
van de beperkingen die bij de studie van het project opdoken
Er blijken weinig documenten te bestaan (die vrijgegeven worden) over dit politiek geladen project. Er is weinig concreet materiaal voorhanden. Meningsverschillen verhinderen ook een klare kijk op wat er in de toekomst te verwachten valt.
Zo is er onduidelijkheid over het aantal bedrijven (een zeker aantal bedrijven is vereist om de zone allure te geven) en de aard van bedrijven die zullen toegelaten worden op dit bedrijventerrein, dat een erg prestigieuze uitstraling zou moeten krijgen. Het is onduidelijk hoe die kwalitatieve uitstraling zal gerealiseerd worden (aan de hand van een hoogstaande lay-out), en hoe verhinderd zal worden dat het project als een nieuwe verstedelijkingskern gaat functioneren. Zelfs met betrekking tot het economisch belang van het project zijn er slechts enkele relevante zaken terug te vinden.
In dit eerste hoofdstuk wordt het project nog verder omschreven en wordt het studiegebied gesitueerd. Ook wordt er aan de hand van historische kaarten aandacht besteed aan de historische evolutie van het gebied.
In hoofdstuk 2 wordt aan de hand van enkele bronnen de economische vraag naar de headquarterszone onderzocht. Ook wordt de hele evolutie die het project reeds doorgemaakt heeft belicht.
In het derde hoofdstuk wordt onderzocht welke relevante zaken in de structuurplannen (van gewestelijk, provinciaal en gemeentelijk niveau) vermeld staan.
Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de juridische aspecten van de zaak onderzocht. Er wordt zowel onderzocht welke juridische stappen in het verleden reeds gezet zijn als hoe het nu verder moet om een headquarterszone op de beschouwde locatie mogelijk te maken.
In het vijfde hoofdstuk worden de bezwaren tegen de realisatie van de headquarterszone geformuleerd. En bezwaren zijn er genoeg: aantasting van de open ruimte, verlies aan landbouwland, bedreiging voor natuur, voor landschap en voor het aanwezige cultuurhistorische patrimonium.
Deze bezwaren nopen ertoe naar alternatieven te zoeken, wat dan in hoofdstuk 6 gebeurt. Het gaat hier zowel om alternatieve locaties voor de headquarterszone als om andere gebruiksmogelijkheden voor de beschouwde terreinen.
In het zevende hoofdstuk wordt er een meer aanvaardbare middenweg voorgesteld indien men toch het bedrijventerrein wenst te realiseren op de beschouwde locatie. Een set van mitigerende maatregelen kan de negatieve impact van de headquarterszone wat afzwakken.
Tenslotte wordt deze scriptie in een kort achtste hoofdstuk afgerond met een samenvatting en besluitvorming.
Een headquarterszone is een specifiek bedrijventerrein voor headquarters.
"Onder headquarters wordt begrepen: 'hoofdzetels van bedrijven of researchcentra van internationaal, nationaal of gewestelijk (niveau Vlaanderen) belang, met uitsluiting van baliefunctie, toonzalen, productie-eenheden, bergplaatsen voor voertuigparken, handel- en horeca- anders dan voor eigen behoeften van werknemers'."([1])
Het belang van het aantrekken van dergelijke hoofdzetels zet Brugge ertoe aan een specifiek bedrijventerrein voor dergelijke vestigingen te creëren. Dit wordt dan een 'headquarterszone' genoemd. Men zou ook de termen 'hoofdkwartierenzone' of 'hoofdzetelpark' kunnen gebruiken. In Brugge wordt echter steeds de Engelse term headquarterszone gebruikt. Het Streekplatform van het arrondissement Brugge geeft de volgende definitie:
"Een headquarterszone is een
bedrijventerrein dat zich richt op het samenbrengen van specifieke diensten van
grotere, vooral internationaal gerichte ondernemingen, organisaties en
instellingen. Deze diensten betreffen prestaties die betrekking hebben op de
centrale leiding van deze ondernemingen zoals strategische planning en
coördinatie, research en development, financiële operaties, marketing en
verkoop, telecommunicatie, informatisering en dergelijke meer. Een headquarterzone kan eveneens
opvangmogelijkheden bieden voor call-centers, bedrijven die gespecialiseerd zijn
in internationaal gerichte telecommunicatiediensten. Een dergelijk
bedrijventerrein biedt een antwoord op de stijgende behoefte van veel grote
organisaties om dergelijke activiteiten in één bepaalde plaats te centraliseren
teneinde het geheel beter te kunnen coördineren en te organiseren."([2])
Er is principieel niets tegen het creëren van een specifiek bedrijventerrein voor headquarters in Brugge. Problematisch is wel de gekozen locatie. Deze moet, volgens dezelfde bron, exclusief zijn:
"Het
is duidelijk dat een dergelijke zone een vrij exclusieve locatie moet hebben
inzake bereikbaarheid zowel op verkeerstechnisch vlak als inzake
telecommunicatiemogelijkheden en dat het imago moet worden ondersteund door een
uitstekende ligging tegenover het stedelijk weefsel en door een vlotte
bereikbaarheid van een stadscentrum. Ook moet deze zone opvallen door een ruime
streekeigen groeninkleding, door een bijzondere lay-out en door een kwalitatief
architecturaal voorkomen, met aandacht voor de schaal en het totaalbeeld. Deze
elementen kunnen in specifieke urbanisatie-voorschriften voorzien worden. Het
is meteen duidelijk dat de inplanting van een dergelijke zone een
omgeving vereist die een bijzondere uitstraling biedt inzake landschap en
inzake woonklimaat. De ondernemingen die zich willen vestigen vragen inderdaad
dat de zone op zichzelf een prestigieus voorkomen heeft dat positief inwerkt op
het internationale imago van het eigen bedrijf."([3])
In deze scriptie zal veel aandacht gaan naar de gekozen locatie. Hierna wordt dit studiegebied gesitueerd en wordt het nader omschreven.
De hieronder
benoemde zaken worden voorgesteld op het orthofotoplan van het betrokken gebied
dat in bijlage 4 werd opgenomen. Ook de situeringskaart (bijlage 1) en de kaart
met de situering van de geplande headquarterszone (bijlage 2) kunnen helpen een
'mental map' op te bouwen.
Administratief gezien ligt de locatie in Brugge, vlakbij de grens tussen drie gemeenten: Brugge (deelgemeente Sint-Michiels), Zedelgem (deelgemeente Loppem) en Oostkamp (deelgemeente Oostkamp).
Fysisch-geografisch bekeken ligt het gebied in de Zandstreek. Het is een vlak tot zwak golvend gebied. De hoogte schommelt er tussen de 10 à 25 m. Het microreliëf is tamelijk uitgesproken met niveauverschillen van 5 m. Pedologisch komen er zowel zand- en lemig-zandgronden voor.
De beoogde locatie ligt langs de expresweg N31 die Brugge met Zeebrugge verbindt, en vlakbij het snijpunt van de autosnelwegen E40 en A17. Het gaat dus duidelijk om een autowegenlocatie en het hoeft niet te verbazen dat de zichtlocatiefunctie van de terreinen een belangrijke troef is die zal uitgespeeld worden om headquarters aan te trekken.
Het gebied maakt deel uit van de openruimte-gordel rond Brugge. In de omgeving bevinden zich waardevolle natuurgebieden: in het westen liggen de bossen van Sint-Michiels en Sint-Andries waaronder ook het Tillegembos (stadsrandbos). In het oosten ligt een meersengebied (Wulgebroek-meersen en Assebroekse meersen). Het gebied zelf vormt het interfluvium tussen de Kerkebeek en de Lijsterbeek en werd vanwege deze hoger gelegen vruchtbare gronden reeds vroeg ontgonnen. Men noemt dit een kouter.
Het terrein waar de headquarterszone zou komen kreeg tot nogtoe op het gewestplan (zie bijlage 14) als bestemming 'gebied voor gemeenschaps- en openbare nutsvoorzieningen'. Een klein deel is 'natuurgebied'. Het huidige grondgebruik is agrarisch: een deel wordt als graasweide gebruikt, het grootste deel dient als akkerland.
Grenzend aan het gebied waar de headquarterszone zou komen bevindt zich het Smisjesbos, een dennenbos met een oppervlakte van 8 ha (zie foto 5 in bijlage 19).
Ook vlakbij ligt de hoeve 'Groot Magdalenagoed' (foto 8), een middeleeuwse leprozerie die van groot cultuurhistorisch belang is. Deze hoeve was omwald en nog steeds wordt ze omgeven door een ringsloot.
Het gebied is reeds aangetast door het PIDO
- Ons Erf, een provinciaal nursinghuis voor diep oligofrenen (foto 7). Ook is
er een hotel ten noorden van het gebied gevestigd, het Novotel-hotel, terwijl
tevens de Regie der Wegen (AWV) een terreingedeelte inpalmt. Enkele jaren
geleden was er nog een ASWEBO-bitumeninstallatie op de rand van het Smisjesbos
(foto 6).
Door studie van historische kaarten valt veel te achterhalen over het ontstaan en de betekenis van veel van de hierboven vernoemde zaken.
Beknopt zal hier de evolutie van het gebied geschetst worden aan de hand van enkele historische topografische kaarten, die in bijlage zijn opgenomen (bijlagen 6 tot 10). Er werd gebruik gemaakt van volgende kaartenreeks:
§
Ferrariskaart (terreinopnamen 1770-1775),
oorspronkelijke schaal 1/11.520 maar door het Gemeentekrediet in 1965
heruitgegeven op 1/25.000, Kaartbladen 'Brugghe' 14(M³)(4) en 'Zedelgem'
15(O³)(2)
§
Vandermaelenkaart (gedrukt in 1850),
schaal 1/20.000, Kaartblad 2/13
§
Dépôt de la Guerre([4]) (gedrukt in 1872),
schaal 1/20.000, Kaartbladen 'Bruges' (Feuille XIII, Planchette nr° 1) en
'Lophem' (Feuille XIII, Planchette nr° 5)
§
Militair Cartografisch Instituut (gedrukt in 1939, laatste
herziening in 1911), schaal 1/40.000, Kaartblad 13
§
Militair Geografisch Instituut (gebaseerd op luchtfoto's van 1966),
schaal 1/25.000, Kaartblad 'Loppem-Oedelem' 13/5-6
§
Nationaal Geografisch Instituut (serie 1978-1993), schaal 1/10.000 maar
afgedrukt op 1/25.000, Kaartbladen 'Brugge' 13/1 en 'Zedelgem' 13/5 en op het Eurosense-orthofotoplan (1989), schaal 1/10.000, orthofotoplan
13/5/1
Op de Ferrariskaart (zie bijlage 6), de eerste topografische kaart die voor geheel België is afgewerkt, valt vooral op dat het gebied toen nog dicht bebost was. Deze constatering is van groot belang voor wat de waarde van de huidige bossen betreft. Bossen hebben in onze streken (reeds sinds de middeleeuwen) dikwijls een sterk parkachtige allure. Historische bossen (ook al bleven die niet gespaard van sterke antropogene beïnvloeding) onderscheiden zich door een grotere biologische rijkdom en een specifieke flora. Vooral flora die moeilijk nieuwe gebieden koloniseert (zoals bosanemoon bijvoorbeeld([5]), een plant die voor een prachtig lente-aspect zorgt in het Park van Loppem, de beekdalbossen rond het Novotel-hotel en bepaalde stukken van het Tillegembos) wijst op deze reeds langdurige beboste toestand. Van het 'Balander Bosch' bestaat nog steeds een restant (met erg oude bomen) dat deel uitmaakt van het Park van Loppem. Dit bos bedekte toen het hele gebied tussen de historische kernen van Loppem en Oostkamp. Ook het Tillegembos (met nog zeer waardevolle niet-verkavelde delen) blijkt er dus al behoorlijk lang te zijn.
Enkele van deze bossen zijn duidelijk beekdalbossen. Zo worden de Kerkebeek en de Lijsterbeek (deze toponiemen werd niet teruggevonden op de kaart) duidelijk begeleid door natte bossen. De Kerkebeek wordt ten westen van Sint-Michiels begeleidt door een smal lint natte graslanden. Duidelijk vallen ook de Wulgenbroeken op, een meersengebied dat de Lijsterbeek begeleidt.
Loppem (en een noordoostwaartse tong vanaf Loppem) liggen duidelijk op een hogere zandrug. Deze rug wordt gebruikt voor akkerbouw en voor de aanleg van enkele wegen. Ook nu nog ligt de Heidelbergstraat op deze rug. Waarschijnlijk is hier sprake van een bulk, en maakten de hoeven deel uit van een soort vruchtwisselingstelsel. Ook de term kouter kan gebruikt worden. Het gebied vormt het interfluvium tussen de Kerkebeek en de Lijsterbeek.
Op de kaart staat de hoeve 'Magalenagoet' aangeduid. Deze hoeve was een middeleeuwse leprozerie. Ook de toponiemen 'Chateau de Tillegem' (Tillegemkasteel), Sint-Michiels en Sint-Andries (twee deelgemeenten van Brugge), Loppem (deelgemeente van Zedelgem)... worden nog steeds gebruikt. Een toponiem dat uit het huidige taalgebruik verdwenen is, is 'Oedeghem'. Het Magdalenagoed ligt op de vermelde hogere zandrug, en ligt duidelijk temidden van ontgonnen gebied.
Ook enkele belangrijke verkeersassen komen reeds voor op deze kaart. Onder andere de Torhoutsesteenweg en Gistelsesteenweg werden nauwkeurig gekarteerd (dit werd vergeleken met recente topografische kaarten op dezelfde schaal).
Zoals we op de kaart kunnen zien, was er nog geen sprake van suburbanisatie. Op enkele verspreide hoeven na, blijkt de meeste bebouwing geconcentreerd te zijn binnen de Brugse omwallingen en binnen dorpjes als Loppem, Oostkamp, Sint-Andries en Sint-Michiels.
Op de Vandermaelenkaart (zie bijlage 7) kan de evolutie verder afgelezen worden. Deze kaart is ongeveer 70 jaar jonger dan de Ferraris-kaarten. Blijkbaar zijn er in deze periode veel wegen bijgekomen (onder andere de Rijselstraat en de Chartreuseweg zijn op de kaart aangegeven). Helemaal nieuw zijn ook de spoorwegen; er liep toen een spoorlijn op de plaats waar later de Koning Albertlaan zou komen.
Ook op deze kaart wordt nog niet gewerkt met hoogtelijnen, wel wordt er gebruik gemaakt van zogenaamde hellingsschrapjes; met fijne lijntjes werden de markantste hellingen weergegeven. In feite wordt het reliëf aangegeven door schaduwen weer te geven. Ook de reeds aangehaalde zandrug is op deze wijze aangeduid.
Het Balander-bos is fel in oppervlakte gereduceerd. Dit toponiem staat niet meer op de kaart. Het Tillegembos heeft een erg parkachtige allure gekregen, met wandelpaden in een typische stervorm.
De hoeve Groot Magdalenagoed wordt hier met haar Franse benaming weergegeven ('Ferme Madeleine').
De loop van de Kerkebeek (toponiem wordt weergegeven) en de Lijsterbeek (toen blijkbaar 'Leyssele Beek' genoemd, net als een kasteel in de omgeving) zijn duidelijk aangegeven. Blijkbaar werd de term 'Wulgebroek' niet enkel gebruikt voor het meersengebied, maar ook voor een nabijgelegen gehucht. Ook het lintvormig meersengebied dat de Kerkebeek begeleidt is nog goed zichtbaar.
De volgende kaart (bijlage 8) is een kaart uitgegeven door het Dépôt de la Guerre (gedrukt in 1872). Op deze kaart wordt gebruik gemaakt van hoogtelijnen (equidistantie: 1m). De 'Wulgebroek Meerschen' waren duidelijk laaggelegen en de Heidelbergstraat ligt duidelijk op een hoger gelegen zandrug.
De spoorweg op de plaats van de Koning Albertlaan wordt op deze kaart aangegeven als de 'Chemin de Fer de Poperinghe à Bruges par Courtrai' (er werd blijkbaar een grote omweg gemaakt om deze drie steden met één spoorlijn te kunnen verbinden). Er is geen bijzondere aangroei van bestaande kernen op te merken, ook is de wegendichtheid nauwelijks toegenomen.
Het Groot Magdalenagoed wordt op deze kaart 'Stuivenbergh' genoemd.
Een volgende stop maken we in het jaar 1911 toen de laatste herziening gebeurde van een kaart van het Militair Cartografisch Instituut (bijlage 9), die in 1939 gepubliceerd werd. Nog steeds zien we het smalle meersenlint met de Kerkebeek.
Nu was blijkbaar ook de nieuwe spoorwegaftakking richting Kortrijk, die dwars door de Wulgenbroeken gaat, aangelegd. Vermoedelijk werd daardoor de oudere meer westelijke aftakking overbodig en kon dat tracé gebruikt worden om er de Koning Albertlaan op aan te leggen. Op deze kaart staat dit vreemd ingetekend; alsof die weg overgaat in de vroegere spoorweg.
Er wordt nu een grote sprong in de tijd gemaakt naar de topografische kaart van het Militair Geografisch Instituut van 1969 (bijlage 10). De Koning Albertlaan is hier verder zuidwaarts doorgetrokken. Zeer opvallend is ook de aanleg van de autosnelweg E5 (nu: E40) en de inkokering van de Kerkebeek onder de agglomeratie van Sint-Michiels, waardoor het eeuwenoude lintvormig meersengebied verloren ging. Ook valt de naoorlogse suburbanisatie op.
Het Groot Magdalenagoed kreeg hier het toponiem 'Hoeve Chartreuzen' mee. Ook de naam Stuivenberg wordt nog vermeld. De Leiselebeek is hernoemd naar de Lijsterbeek.
Ook is het Smisjesbos geboren; er is een dennenaanplant aangegeven. Voordien was er geen bos op deze plek.
Op recente topografische kaarten van het Nationaal Geografisch Instituut en op het Eurosense-orthofotoplan (bijlage 3) zijn de versnipperende werking van de expresweg te zien en de verdere expansie van de agglomeratie van gemeenten als Loppem en Oostkamp.
Ook de recente kanalisering van de Kerkebeek in het deel tussen de Koning Albertlaan en de Rijselstraat kan ervan afgelezen worden. De Oude Kerkebeek volgt daar nog duidelijk haar oude, meanderende loop.
Op het orthofotoplan (en niet op de gebruikte topografische kaarten) is voor het gebied ook reeds het PIDO weergegeven.
[1] Ruimtelijk Structuurplan Brugge - Richtinggevend gedeelte, pg. 30
[2] Streekplatform van het arrondissement Brugge vzw, "Streekvisie", Brugge, april 2000
[3] Streekplatform van het arrondissement Brugge vzw, "Streekvisie", Brugge, april 2000
[4] Opgericht kort na de onafhankelijkheid van België (in 1831). Werd daarna hernoemd tot Militair Cartografisch Instituut (in 1878), Militair Geografisch Instituut (in 1947) en sinds 1976 tot Nationaal Geografisch Instituut (NGI)
[5] Mondelinge mededeling door Dhr. T. Defoort, Instituut voor Natuurbehoud, op 1 augustus 2000